By 
2016 માં સંસદ દ્વારા ઘડવામાં આવેલ, રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ, અથવા RERA, ઘર ખરીદનારાઓના હિતોનું રક્ષણ કરતી વખતે ભારતના રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રમાં વધુ પારદર્શિતા, જવાબદારી અને કાર્યક્ષમતા લાવવા માટે રજૂ કરવામાં આવ્યો હતો.કાયદા હેઠળ, 500 ચોરસ મીટરથી વધુ જમીન વિસ્તાર અથવા આઠથી વધુ એપાર્ટમેન્ટ ધરાવતા રહેણાંક અને વ્યાપારી પ્રોજેક્ટ્સનું માર્કેટિંગ અથવા વેચાણ કરવામાં આવે તે પહેલાં સંબંધિત રાજ્યની રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (RERA) સાથે નોંધણી કરાવવી આવશ્યક છે. વિકાસકર્તાઓએ મંજૂરીઓ, લેઆઉટ યોજનાઓ અને પૂર્ણ થવાની સમયરેખા સહિત મુખ્ય પ્રોજેક્ટ વિગતો જાહેર કરવી જરૂરી છે, જ્યારે કાયદો દરેક રાજ્ય અને કેન્દ્રશાસિત પ્રદેશમાં અનુપાલન સુનિશ્ચિત કરવા માટે રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટીની સ્થાપનાની જોગવાઈ કરે છે. આ સત્તાવાળાઓ રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સની દેખરેખ રાખવા, નિયમનકારી જરૂરિયાતોને લાગુ કરવા અને ઘર ખરીદનારાઓના હિતોની સુરક્ષા માટે જવાબદાર છે.RERA એ સેક્ટરમાં લાંબા સમયથી જવાબદારતાના તફાવતને સંબોધિત કરે છે, જ્યાં પ્રોજેક્ટમાં વિલંબ, ફંડ ડાયવર્ઝન અને પૂર્ણ થવાની અનિશ્ચિતતા ઘણીવાર ઘર ખરીદનારાઓને નાણાકીય નુકસાનનો સામનો કરે છે. અધિનિયમમાં વિકાસકર્તાઓએ ખરીદદારો પાસેથી વસૂલેલી રકમના 70% અલગ બેંક ખાતામાં જમા કરાવવાની જરૂર છે જેનો ઉપયોગ માત્ર જમીન અને પ્રોજેક્ટના બાંધકામ ખર્ચ માટે થઈ શકે છે. તે ખરીદદારોને રિફંડ મેળવવા, વિલંબ માટે વ્યાજનો દાવો કરવાનો અને નિયુક્ત સત્તાધિકારી સમક્ષ ફરિયાદ દાખલ કરવાનો અધિકાર પણ આપે છે. વધુમાં, કાયદો વિકાસકર્તાઓ અને રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટો પર બિન-પાલન માટે દંડની જોગવાઈ કરે છે અને વિવાદોના ઝડપી નિરાકરણ માટે સમર્પિત મિકેનિઝમ્સ સ્થાપિત કરે છે.આવાસ અને શહેરી બાબતોના મંત્રાલય દ્વારા પ્રદાન કરવામાં આવેલ RERA વિશે વારંવાર પૂછાતા કેટલાક પ્રશ્નોના જવાબો અહીં આપ્યા છે:Q1: શું ‘પ્રમોટર’ ની વ્યાખ્યા સંયુક્ત વિકાસમાં બધા પ્રમોટરોને આવરી લે છે?A: હા. જ્યાં ડેવલપર અને વિક્રેતા અલગ-અલગ વ્યક્તિઓ છે, બંને એક્ટ હેઠળ પ્રમોટર્સ તરીકે ગણવામાં આવે છે અને તમામ જવાબદારીઓ માટે સંયુક્ત રીતે જવાબદાર છે.Q2: શું ડિફોલ્ટ માટેના વ્યાજનો દર પ્રમોટર અને એલોટી બંને માટે સમાન છે?A: હા. કાયદો કોઈપણ પક્ષ દ્વારા ડિફોલ્ટ માટે સમાન વ્યાજ દર ફરજિયાત કરે છે. ચોક્કસ દર સંબંધિત રાજ્ય સરકાર તેના નિયમો દ્વારા નક્કી કરે છે.Q3: શું ‘જાહેરાત’ ઈમેલ અને SMS આવરી લે છે?A: હા. ઈમેલ, SMS અને પ્રોસ્પેક્ટસ જારી કરવા સહિત વેચાણની વિનંતી કરવા માટે વપરાતા દરેક માધ્યમનો સમાવેશ કરવા માટે આ કાયદો જાહેરાતને વ્યાપકપણે વ્યાખ્યાયિત કરે છે.Q4: શું ‘એલોટી’ શબ્દ ગૌણ વેચાણ સુધી વિસ્તરે છે?A: હા. ટ્રાન્સફર અથવા રિસેલ દ્વારા એપાર્ટમેન્ટ અથવા પ્લોટ હસ્તગત કરનાર કોઈપણ એલોટી તરીકે લાયક ઠરે છે. જો કે, જે વ્યક્તિ મિલકત ભાડે લે છે તે લેતી નથી.પ્ર 5: જો રાજ્ય માત્ર એક જ પ્રમાણપત્ર ઇશ્યુ કરે જેમાં ઓક્યુપન્સી અને કમ્પ્લીશન બંને આવરી લેવામાં આવે?A: તે પૂરતું છે. અધિનિયમ હેઠળની બંને વ્યાખ્યાઓ “જે પણ નામથી ઓળખાય છે” વાક્યનો ઉપયોગ કરે છે, જેનો અર્થ થાય છે કે એક પ્રમાણપત્ર કે જે બંને પાસાઓને આવરી લે છે તે કાનૂની જરૂરિયાતને પૂર્ણ કરે છે.Q6: પૂર્ણતા પ્રમાણપત્ર અને ઓક્યુપન્સી પ્રમાણપત્ર વચ્ચે શું તફાવત છે?A: પૂર્ણતા પ્રમાણપત્ર પુષ્ટિ કરે છે કે સમગ્ર પ્રોજેક્ટ મંજૂર યોજના અને મંજૂર સ્પષ્ટીકરણો અનુસાર બનાવવામાં આવ્યો છે. ઓક્યુપન્સી સર્ટિફિકેટ પુષ્ટિ કરે છે કે એપાર્ટમેન્ટ અથવા બિલ્ડીંગ રહેવા યોગ્ય છે અને તેની પાસે મૂળભૂત નાગરિક ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચર પાણી, સ્વચ્છતા અને વીજળીની ઍક્સેસ છે.Q7: કાયદો શા માટે ‘રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટની અંદાજિત કિંમત’ વ્યાખ્યાયિત કરે છે?A: વ્યાખ્યા દંડની ગણતરી માટેનો આધાર નક્કી કરે છે. કાયદાના પ્રકરણ VIII હેઠળ, પ્રમોટર દ્વારા કોઈપણ ઉલ્લંઘન દંડને આકર્ષે છે જે અંદાજિત પ્રોજેક્ટ ખર્ચના પ્રમાણ તરીકે ગણવામાં આવે છે, જેમાં જમીનની કિંમત, કર, સેસ અને વિકાસ શુલ્કનો સમાવેશ થાય છે.Q8: શું રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટો એક્ટ હેઠળ આવરી લેવામાં આવ્યા છે? શું એપાર્ટમેન્ટ વેચતા વેબ પોર્ટલ પણ તેના હેઠળ આવે છે?A: હા. આ કાયદો રજિસ્ટર્ડ પ્રોજેક્ટ્સના વેચાણ અને ખરીદીમાં સામેલ તમામ પ્રકારની એજન્સીઓને આવરી લેવા માટે ‘રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટ્સ’ને વ્યાપકપણે વ્યાખ્યાયિત કરે છે. પ્લોટ અથવા એપાર્ટમેન્ટના વેચાણમાં રોકાયેલા વેબ પોર્ટલનો સ્પષ્ટપણે સમાવેશ કરવામાં આવ્યો છે અને તેણે અધિનિયમ અને તેના નિયમો અને નિયમો હેઠળ નિર્ધારિત તમામ ફરજો અને જવાબદારીઓનું પાલન કરવું આવશ્યક છે.પ્રશ્ન 9: શું વિકાસ સત્તાવાળાઓ છે અને શહેરી સ્થાનિક સંસ્થાઓ RERA હેઠળ રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ તરીકે તેમના સમગ્ર આયોજન વિસ્તારોની નોંધણી કરવાની જરૂર છે?A: ના. જ્યારે કાયદો ‘રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ’ વ્યાખ્યાયિત કરે છે, ત્યારે સામાન્ય વિસ્તારો, વિકાસ કામો અને સંબંધિત અધિકારો સાથે વેચાણના હેતુ માટે ઇમારતો, એપાર્ટમેન્ટ્સ અથવા પ્લોટના વિકાસને સમાવવા માટે વિકાસ સત્તામંડળ અથવા શહેરી સ્થાનિક સંસ્થા હેઠળના સમગ્ર આયોજન વિસ્તારને સિંગલ રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ તરીકે ગણી શકાય નહીં. આયોજન ક્ષેત્રમાં બહુવિધ વ્યક્તિગત રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટ્સ હોઈ શકે છે, જેમાંથી દરેક અલગથી નોંધાયેલ હોવું આવશ્યક છે.પ્રશ્ન 10: પ્રોજેક્ટ રજીસ્ટ્રેશનના વિસ્તરણ માટેના નિયમો અને શરતો શું છે?A: અરજી ફોર્મ, ફી અને નોંધણીના વિસ્તરણ માટેની શરતો અધિનિયમ હેઠળ જ નિશ્ચિત નથી. તે સંબંધિત RERA ઓથોરિટી દ્વારા તેના નિયમો દ્વારા સૂચવવામાં આવે છે.પ્રશ્ન 11: શું પ્રોજેક્ટની નોંધણી રદ કરી શકાય છે?A: હા. કલમ 7 હેઠળ, ઓથોરિટી સ્પષ્ટ ઉલ્લંઘન માટે પ્રોજેક્ટની નોંધણી રદ કરવાની સત્તા ધરાવે છે. જો કે, રદબાતલને છેલ્લા ઉપાય તરીકે ગણવામાં આવે છે. પ્રમોટરને સુનાવણીની વાજબી તક આપ્યા પછી જ તે આદેશ આપી શકાય છે.પ્રશ્ન12: શું આ કાયદો રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટોને આવરી લે છે? તેમની ફરજો શું છે?A: હા. કલમ 9 હેઠળ, રજિસ્ટર્ડ પ્રોજેક્ટના વેચાણમાં સામેલ દરેક રિયલ એસ્ટેટ એજન્ટે ઓથોરિટીમાં નોંધણી કરાવવી આવશ્યક છે. નોંધણી, ફી, માન્યતા અને નવીકરણની વિગતો નિયમો દ્વારા સંચાલિત થાય છે. વિભાગ 10 તેમના ચોક્કસ કાર્યો અને ફરજો દર્શાવે છે.Q13: પ્રોજેક્ટ નોંધણી પછી પ્રમોટરની મુખ્ય જવાબદારીઓ શું છે?A: કલમ 11 હેઠળ, પ્રમોટરે ઓથોરિટીની વેબસાઇટ પર અરજી કરતી વખતે મૂળરૂપે સબમિટ કરેલી તમામ પ્રોજેક્ટ માહિતી અપડેટ કરવી આવશ્યક છે. ખરીદદારોને જાણકાર નિર્ણયો લેવામાં મદદ કરવા માટે અમુક માહિતી ત્રિમાસિક ધોરણે અપડેટ કરવી આવશ્યક છે. પ્રમોટરે વિકાસના દરેક તબક્કે અને પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થયા પછી કલમ 11 હેઠળ નિર્ધારિત તમામ જવાબદારીઓ પૂર્ણ કરવાની પણ આવશ્યકતા છે.પ્ર 14: પ્રમોટરે ઓથોરિટીની વેબસાઈટ પર કઈ જાહેરાતો કરવી જોઈએ?A: કલમ 4 અને કલમ 11 જાહેરમાં જોવા માટે પ્રમોટર દ્વારા ઓથોરિટીની વેબસાઈટ પર જાહેરાતોની વિગતવાર યાદી પ્રદાન કરે છે. ઉપરાંત, વિગતવાર સૂચિ નિયમોમાં સ્પષ્ટ કરવી જરૂરી છે.પ્રશ્ન15: એલોટીને રિફંડ અને વળતર અંગે પ્રમોટરની જવાબદારીઓ શું છે?A: કલમ 18 હેઠળ, જો પ્રમોટર બુક કરેલ યુનિટનો કબજો સોંપવામાં નિષ્ફળ જાય, તો ફાળવણી કરનાર પાસે બે વિકલ્પો છે. પ્રથમ, ફાળવણી કરનાર પ્રોજેક્ટમાંથી પાછી ખેંચી શકે છે અને વ્યાજ અને વળતર સહિત સંપૂર્ણ રિફંડનો દાવો કરી શકે છે. બીજું, જો ફાળવણી કરનાર પ્રોજેક્ટ સાથે રહેવાનું પસંદ કરે, તો તેઓ કબજો સોંપવામાં ન આવે ત્યાં સુધી વિલંબના દર મહિને વ્યાજ અને કલમ હેઠળ નિર્દિષ્ટ સંજોગોમાં વળતર મેળવવા માટે હકદાર છે.પ્રશ્ન16: અધિનિયમ હેઠળ ફાળવણીના અધિકારો શું છે?A: કલમ 19 એલોટીને નીચેના અધિકારો આપે છે:
- મંજૂર યોજનાઓ, લેઆઉટ યોજનાઓ અને પ્રોજેક્ટ પૂર્ણ થવાના સમયપત્રક સંબંધિત માહિતી મેળવવા માટે.
- કરારની શરતો અનુસાર બુક કરેલ યુનિટના સમયસર કબજાનો દાવો કરવો.
- પ્રમોટર દ્વારા વિલંબ અથવા ઉલ્લંઘનના કિસ્સામાં, વ્યાજ અને વળતર સાથે સંપૂર્ણ રિફંડ પાછી ખેંચી લેવા અને દાવો કરવા અથવા પ્રોજેક્ટ સાથે ચાલુ રાખવા અને વિલંબના સમયગાળા માટે માસિક વ્યાજ મેળવવું.
- કબજો લીધા પછી મિલકત સંબંધિત તમામ જરૂરી દસ્તાવેજો અને યોજનાઓ પ્રાપ્ત કરવા.
પ્રશ્ન17: કાયદા હેઠળ ફાળવણી કરનારાઓની ફરજો શું છે?A: કલમ 19 એલોટીઓ માટે નીચેની ફરજો પણ સૂચવે છે:
- સંમત થયા મુજબ એપાર્ટમેન્ટ અથવા પ્લોટ તરફ સમયસર ચુકવણી કરવી.
- ચૂકવણીમાં વિલંબના કિસ્સામાં વ્યાજ ચૂકવવા.
- નિયત સમયમાં યુનિટનો કબજો મેળવવો.
- રહેવાસીઓના સંગઠનની રચનામાં ભાગ લેવો.
- કન્વેયન્સ ડીડની નોંધણીમાં ભાગ લેવા માટે.
Q18: શું પ્રમોટર જાહેરાતો અને પ્રોસ્પેક્ટસની ચોકસાઈ માટે જવાબદાર છે?A: હા. કલમ 12 હેઠળ, પ્રમોટર કોઈપણ જાહેરાત અથવા પ્રોસ્પેક્ટસમાં સમાવિષ્ટ તમામ માહિતીની સત્યતા માટે સંપૂર્ણપણે જવાબદાર છે. જો ખોટી માહિતીના કારણે કોઈપણ વ્યક્તિને નુકસાન થાય છે, તો પ્રમોટર તે વ્યક્તિને નુકસાન માટે વળતર આપવા માટે બંધાયેલા છે.પ્રશ્ન19: શું પ્રમોટર વેચાણ માટેના કરાર પર હસ્તાક્ષર કરતા પહેલા બુકિંગની રકમ એકત્રિત કરી શકે છે?A: નંબર. સેક્શન 13 પ્રમોટરને એલોટી સાથે વેચાણ માટેનો ઔપચારિક કરાર કર્યા વિના અગાઉથી ચુકવણી અથવા અરજી ફી તરીકે એપાર્ટમેન્ટ અથવા પ્લોટની કિંમતના 10 ટકાથી વધુ એકત્ર કરવા માટે પ્રતિબંધિત કરે છે.પ્રશ્ન20: વેચાણ માટેનો કરાર શું છે અને શું તે બંધનકર્તા છે?A: વેચાણ માટેનો કરાર એ કલમ 13(2) હેઠળના નિયમો દ્વારા યોગ્ય સરકાર દ્વારા નિર્ધારિત પ્રમાણિત કરાર છે. તે પ્રમોટર અને એલોટી બંને માટે બંધનકર્તા છે. જ્યારે પ્રમોટરો માટે વધારાની જોગવાઈઓનો સમાવેશ કરવા માટે આંતરિક સુગમતા અસ્તિત્વમાં છે, કરારમાં કોઈ પણ શબ્દ અધિનિયમ અથવા તેના નિયમોની વિરુદ્ધ હોઈ શકે નહીં.Q21: શું પ્રમોટર મંજૂર કરાયેલી યોજનાઓને મંજૂર અને જાહેર કર્યા પછી બદલી શકે છે?A: માત્ર મર્યાદિત હદ સુધી. કલમ 14 હેઠળ, સક્ષમ સત્તાધિકારીની મંજૂરી અને ફાળવણીને જાહેર કરીને નાના વધારા અથવા ફેરફારો કરી શકાય છે. મોટા ફેરફારો માટે, ઓછામાં ઓછા બે તૃતીયાંશ ફાળવણીની પૂર્વ સંમતિ ફરજિયાત છે. આ બે-તૃતીયાંશની ગણતરીમાં, પ્રમોટર દ્વારા રાખવામાં આવેલા એપાર્ટમેન્ટને બાકાત રાખવામાં આવે છે, અને દરેક ફાળવણી કરનાર તેઓ કેટલા એપાર્ટમેન્ટ ધરાવે છે તે ધ્યાનમાં લીધા વગર માત્ર એક જ મત મેળવવા માટે હકદાર છે.Q22: એક્ટ હેઠળ પ્રોજેક્ટની નોંધણી કરવામાં નિષ્ફળ જવા માટે શું દંડ છે?A: કલમ 59 હેઠળ, પ્રોજેક્ટની નોંધણી કરવામાં નિષ્ફળ રહેનાર પ્રમોટર અંદાજિત પ્રોજેક્ટ ખર્ચના 10 ટકા સુધીના દંડને પાત્ર છે. જો પ્રમોટર સતત ડિફોલ્ટ કરે છે અથવા નોંધણી પર ઓથોરિટીના નિર્દેશોનું પાલન કરવાનો ઇનકાર કરે છે, તો દંડ અંદાજિત પ્રોજેક્ટ ખર્ચના વધારાના દસ ટકા સુધી વધે છે, અથવા ત્રણ વર્ષ સુધીની કેદ અથવા બંને.Q23: કલમ 4 ના ઉલ્લંઘન માટે શું દંડ છે, જે નોંધણી અરજીઓનું સંચાલન કરે છે?A: કલમ 60 હેઠળ, કલમ 4 હેઠળ આવરી લેવામાં આવતી બાબતોમાં પ્રમોટર દ્વારા કોઈપણ ડિફોલ્ટને રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટની અંદાજિત કિંમતના 5 ટકા સુધીનો દંડ લાગે છે.Q24: અધિનિયમની અન્ય જોગવાઈઓના ઉલ્લંઘન માટે શું દંડ છે?A: કલમ 61 હેઠળ, જો કોઈ પ્રમોટર કાયદાની કોઈપણ અન્ય જોગવાઈઓ અથવા તેના હેઠળ ઘડવામાં આવેલા નિયમો અને નિયમોમાં ક્ષતિ કરે છે, તો તેઓ અંદાજિત પ્રોજેક્ટ ખર્ચના પાંચ ટકા સુધીના દંડને પાત્ર છે.પ્રશ્ન25: ઓથોરિટીના આદેશોનું પાલન ન કરવા બદલ શું દંડ છે?A: કલમ 63 હેઠળ, ઓથોરિટીના કોઈપણ આદેશનું પાલન કરવામાં નિષ્ફળ રહેનાર પ્રમોટર સતત ડિફોલ્ટના દરેક દિવસ માટે દૈનિક દંડને પાત્ર છે. આ દંડ રિયલ એસ્ટેટ પ્રોજેક્ટના અંદાજિત ખર્ચના પાંચ ટકા સુધી સંચિત રીતે વિસ્તારી શકે છે.આ અધિનિયમ ડેવલપર્સ, એજન્ટો અને ખરીદદારો માટે સ્પષ્ટ નિયમો મૂકે છે અને તેમને અનુપાલન ન કરવા બદલ દંડ સાથે સમર્થન આપે છે. આજે ભારતમાં મિલકત ખરીદનાર કોઈપણ માટે, RERA ને સમજવું મહત્વપૂર્ણ છે.
