એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ હવે રૂ. 45 લાખને પાર કરે છે – પરંતુ સરકારી મર્યાદા યથાવત છે

જે એક સમયે “પોસાય તેવું” હતું તે હવે શોધવું મુશ્કેલ છે. ભારતની શહેરી વસ્તી પોસાય તેવા ઘરોમાંથી બહાર ચાલી રહી છે, અને સંખ્યાઓને અવગણવી મુશ્કેલ બની રહી છે.એનારોકના જણાવ્યા અનુસાર, ભારતની શહેરી પરવડે તેવા આવાસની અછત સતત વધી રહી છે, જેમાં હાલમાં 9.4 મિલિયન યુનિટની ખાધનો અંદાજ છે અને 2030 સુધીમાં તે વધીને 30 મિલિયન થવાનો અંદાજ છે.લાંબા સમયથી એવું માનવામાં આવે છે કે વધુ ઘરો બાંધવાથી ગેપ ઠીક થશે; જો કે, તાજેતરના વલણો દર્શાવે છે કે તે એટલું સરળ નથી. વાસ્તવિક પડકાર જમીનની ઉપલબ્ધતા, સ્થાન અને પ્રોજેક્ટ આર્થિક રીતે સધ્ધર છે કે કેમ તેમાં રહેલો છે.

માંગ વિ પુરવઠો: વિસ્તરતી અસંગતતા

બજારના ડેટા અનુસાર, ટોચના આઠ ભારતીય શહેરોમાં, પોસાય તેવા આવાસ માટે માંગ-પુરવઠાનો ગુણોત્તર 2025માં ઘટીને 0.36 થઈ ગયો છે, જે 2019માં 1.05 હતો. અગાઉ, વિકાસકર્તાઓ વેચવામાં આવતાં કરતાં વધુ સસ્તું ઘરો લૉન્ચ કરતા હતા. હવે, નવા લોન્ચની માંગ લગભગ એક તૃતીયાંશ થઈ ગઈ છે.15,000 થી વધુ વિકાસકર્તાઓનું પ્રતિનિધિત્વ કરતી ઇન્ડસ્ટ્રી બોડી CREDAI એ પણ બાંધકામની પ્રાથમિકતાઓમાં નોંધપાત્ર ફેરફાર નોંધ્યો છે. નવા લોન્ચમાં પરવડે તેવા આવાસનો હિસ્સો 2021માં 26%થી ઘટીને 2024માં 17% થયો છે, જે આ સેગમેન્ટમાં ખાનગી ક્ષેત્રની ઓછી ભાગીદારી દર્શાવે છે.

રૂ 45 લાખની વ્યાખ્યા વિ માર્કેટ રિયાલિટી

જો કે, જ્યારે “એફોર્ડેબલ” હાઉસિંગ રૂ. 45 લાખની રેન્જથી આગળ વધી રહ્યું છે, ત્યારે સરકારની મર્યાદા યથાવત છે.NITI આયોગની હાલની વ્યાખ્યાઓ હેઠળ, મેટ્રોપોલિટન શહેરોમાં 60 ચોરસ મીટર અને નોન-મેટ્રોપોલિટન વિસ્તારોમાં 90 ચોરસ મીટર સુધીના કાર્પેટ વિસ્તાર સાથેના નિવાસ એકમ અને કુલ મૂલ્ય રૂ. 45 લાખથી વધુ ન હોય, તેને પરવડે તેવા આવાસ તરીકે વર્ગીકૃત કરવામાં આવે છે.જો કે, મુંબઈ અથવા બેંગલુરુ જેવા મુખ્ય શહેરી કેન્દ્રોમાં રૂ. 45 લાખની મર્યાદા હાંસલ કરવી એ નોંધપાત્ર નાણાકીય સંતુલન પદ્ધતિઓ જેમ કે સબસિડીવાળી જમીન, ઉચ્ચ-મૂલ્યની ઈન્વેન્ટરીમાંથી ક્રોસ-સબસિડાઇઝેશન અથવા પ્રોજેક્ટની સધ્ધરતાને અસર કરી શકે તેવા માર્જિન ઘટાડ્યા વિના વધુને વધુ મુશ્કેલ બન્યું છે.

એફોર્ડેબલ હાઉસિંગ પાછળ જમીનની સમસ્યા

એક મુખ્ય અવરોધ એ છે કે જ્યાં પરવડે તેવા આવાસની માંગ કેન્દ્રિત છે અને જ્યાં વિકાસ કરી શકાય તેવી જમીન વાસ્તવમાં ઉપલબ્ધ છે તે વચ્ચેનો મેળ નથી. શહેરી કોરો અને આંતરિક પરિઘમાં માંગ સૌથી વધુ મજબૂત રહે છે, જ્યારે આ વિસ્તારોમાં સેવા અને કાયદેસર રીતે સક્ષમ જમીન મધ્યમ આવક અને પ્રીમિયમ હાઉસિંગ પ્રોજેક્ટ્સ દ્વારા વધુને વધુ કબજે કરવામાં આવી રહી છે, જ્યાં વળતર જમીનના ઊંચા ખર્ચને યોગ્ય ઠેરવે છે.પરિણામે, સસ્તું હાઉસિંગ ડેવલપમેન્ટ ઘણીવાર બાહ્ય પેરિફેરલ સ્થાનો તરફ ધકેલવામાં આવે છે, જ્યાં જમીનની કિંમતો ઓછી હોય છે પરંતુ રોજગાર કેન્દ્રો, પરિવહન જોડાણ અને સામાજિક ઈન્ફ્રાસ્ટ્રક્ચરની પહોંચ મર્યાદિત હોય છે.નવા હાઉસિંગ સપ્લાયની રચના ઉચ્ચ-મૂલ્યવાળા સેગમેન્ટ્સ તરફના આ પરિવર્તનને વધુ પ્રતિબિંબિત કરે છે.એનારોક અનુસાર, Q1 2026 માં, રૂ. 1.5 કરોડથી વધુ કિંમતના ઘરો, જેમાં હાઇ-એન્ડ, લક્ઝરી અને અલ્ટ્રા-લક્ઝરી કેટેગરીનો સમાવેશ થાય છે, જે નવા લોન્ચમાં 53% હિસ્સો ધરાવે છે.અપર મિડ સેગમેન્ટ, જેની કિંમત રૂ. 80 લાખ અને રૂ. 1.5 કરોડની વચ્ચે છે, તે 25% છે. રૂ. 40 લાખથી રૂ. 80 લાખ સુધીના નીચલા મધ્ય સેગમેન્ટે 12% ફાળો આપ્યો હતો, જ્યારે રૂ. 40 લાખથી નીચે વ્યાખ્યાયિત કરાયેલ પરવડે તેવા સેગમેન્ટે કુલ લોન્ચના માત્ર 10% યોગદાન આપ્યું હતું.