ભાડૂત લીઝ સમાપ્ત થયા પછી છોડવાનો ઇનકાર કરે છે? અહીં કાયદો કહે છે કે તમે શું કરી શકો છો

નવી દિલ્હી: ભાડાપટ્ટાની મુદત પૂરી થયા પછી ભાડાની મિલકતમાં વધુ સમય રહેતા ભાડૂત એ દેશભરમાં મકાનમાલિકો અને ભાડૂતો વચ્ચેનો સૌથી સામાન્ય વિવાદ છે. ઘણા મકાનમાલિકો માને છે કે તેઓ ફક્ત તાળા બદલી શકે છે, વીજળી કાપી શકે છે અથવા ભાડૂતને બળપૂર્વક દૂર કરી શકે છે, પરંતુ આમ કરવાથી ગંભીર કાનૂની મુશ્કેલી ઊભી થઈ શકે છે.ભારતીય ભાડૂઆત કાયદામાં ખાલી કરાવવા માટેની એક માળખાગત પ્રક્રિયા છે, અને મકાનમાલિકોએ કાયદો પોતાના હાથમાં લેવાને બદલે પ્રક્રિયાને અનુસરવી જોઈએ.મકાનમાલિકે પ્રથમ વસ્તુ ભાડા અથવા લીઝ કરારની તપાસ કરવી જોઈએ. સારી રીતે તૈયાર કરાયેલ કરારમાં સામાન્ય રીતે ભાડૂતની અવધિ, નોટિસનો સમયગાળો, ભાડાની ડિફોલ્ટ, લોક-ઇન અવધિ, ખાલી કરાવવાની શરતો અને સિક્યોરિટી ડિપોઝિટની શરતોને લગતી કલમો હોય છે.જો ભાડૂઆતનો સમયગાળો સમાપ્ત થઈ ગયો હોય અને ભાડૂત હજુ પણ છોડવાનો ઇનકાર કરે, તો મકાનમાલિક ભાડા કરાર અને તે રાજ્યના લાગુ કાયદાના આધારે કાનૂની કાર્યવાહી શરૂ કરી શકે છે. મહત્ત્વની વાત એ છે કે, લેખિત કરાર વિના બહાર કાઢવું ​​એ કાયદેસર રીતે શક્ય છે પરંતુ નોંધપાત્ર રીતે મુશ્કેલ છે. આવા કિસ્સાઓમાં, ભાડુઆતનું અસ્તિત્વ ભાડાની રસીદો, બેંક ટ્રાન્સફર, વોટ્સએપ ચેટ, વીજળી બિલ અથવા સાક્ષીના નિવેદનો દ્વારા સાબિત કરવું આવશ્યક છે. ઘણી પરિસ્થિતિઓમાં મૌખિક ભાડુઆતને માન્યતા આપવામાં આવે છે, પરંતુ તેઓ વિવાદોને ઉકેલવા માટે ખૂબ જ મુશ્કેલ બનાવે છે અને તેથી તમારી મિલકત ભાડે આપતી વખતે લેખિત કરાર કરવાની ભારપૂર્વક સલાહ આપવામાં આવે છે.કોર્ટનો સંપર્ક કરતા પહેલા, મકાનમાલિકે ભાડૂતને ઔપચારિક કાનૂની નિકાલ નોટિસ મોકલવી આવશ્યક છે. આ પગલું વૈકલ્પિક નથી અને તેને છોડવાથી બહાર કાઢવાનો દાવો શરૂઆતમાં જ બરતરફ થઈ શકે છે.ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટ, 1882ની કલમ 106 હેઠળ, ભાડૂત કાયદેસર રીતે સમાપ્ત થાય તે પહેલાં મકાનમાલિકે લેખિત સમાપ્તિની સૂચના આપવી આવશ્યક છે. માસિક ટેનન્સી માટે, ઓછામાં ઓછી 15-દિવસની નોટિસ આવશ્યક છે. વાર્ષિક ટેનન્સી માટે, 6-મહિનાની નોટિસ આવશ્યક છે.નોટિસ લેખિતમાં હોવી જોઈએ, મકાનમાલિક દ્વારા અથવા તેના વતી હસ્તાક્ષરિત હોવી જોઈએ અને પોસ્ટ દ્વારા, રૂબરૂમાં અથવા જો વ્યક્તિગત ડિલિવરી શક્ય ન હોય તો મિલકતના સ્પષ્ટ ભાગ પર ચોંટેલી હોવી જોઈએ.નોટિસમાં સામાન્ય રીતે મિલકતની વિગતો, ખાલી કરાવવાના કારણો, ખાલી કરવા માટે આપવામાં આવેલ સમયગાળો, કોઈપણ બાકી ભાડાની બાકી રકમ અને જો ભાડૂત તેનું પાલન ન કરે તો કાનૂની કાર્યવાહીની ચેતવણીનો સમાવેશ થાય છે. ઘણા કિસ્સાઓમાં, વિવાદો આ તબક્કે જ ઉકેલાઈ જાય છે.શું મકાનમાલિક બળજબરીથી ભાડૂતને દૂર કરી શકે છે?ના. મકાનમાલિક ભાડૂતને શારીરિક રીતે બહાર કાઢી શકતા નથી, તેમનો સામાન ફેંકી શકતા નથી, કોર્ટના આદેશ વિના તાળા બદલી શકતા નથી, પાણી અથવા વીજળી કાપી શકતા નથી, અથવા ભાડૂતને કોઈપણ રીતે ધમકાવી અથવા હેરાન કરી શકતા નથી.મૂળભૂત ઉપયોગિતાઓને કાપી નાખવી અથવા તાળાઓ બદલવાને ગેરકાયદેસર “સ્વ-સહાય” નિકાલ ગણવામાં આવે છે અને તેના પરિણામે મકાનમાલિક સામે ફોજદારી આરોપો, પોલીસ ફરિયાદો અને વળતરના દાવા થઈ શકે છે, પછી ભલે ભાડૂત ખોટો હોય. કાયદો સ્પષ્ટપણે જણાવે છે કે હકાલપટ્ટી હંમેશા કાનૂની પ્રક્રિયા દ્વારા થવી જોઈએ, એકપક્ષીય બળથી નહીં.ભાડાની ચુકવણી ન કરવી એ પણ ફોજદારી ગુનો નથી. આ સુપ્રીમ કોર્ટનીતુ સિંઘના કેસમાં, એવું માનવામાં આવે છે કે મકાનમાલિકો ભાડૂત સામે ભાડાની ચૂકવણી ન કરવા બદલ એફઆઈઆર દાખલ કરી શકતા નથી, અને તેના બદલે તેમણે યોગ્ય રેન્ટ કંટ્રોલ ટ્રિબ્યુનલ અથવા સિવિલ કોર્ટ દ્વારા નાગરિક ઉપાયોનો પીછો કરવો જોઈએ.કાયદેસર રીતે ક્યારે બહાર કાઢવાની માંગ કરી શકાય?મકાનમાલિક કેટલાક કાયદેસર રીતે માન્ય આધારો પર ખાલી કરાવવાની માંગ કરી શકે છે, જેમ કે:ભાડાની ચુકવણી ન કરવી: જો ભાડૂત નોટિસ છતાં સતત બે મહિનાથી વધુ સમય માટે ભાડું ચૂકવવામાં નિષ્ફળ જાય, તો મકાનમાલિક મોડેલ ટેનન્સી એક્ટ, 2021ની કલમ 21(2) હેઠળ ઘર ખાલી કરવાની કાર્યવાહી શરૂ કરી શકે છે.લીઝ અવધિની સમાપ્તિ: એકવાર ભાડા કરાર સમાપ્ત થઈ જાય અને ભાડૂત ખાલી કરવાનો ઇનકાર કરે, મકાનમાલિક ઘર ખાલી કરાવવાની શરૂઆત કરી શકે છે. લીઝની મુદત પૂરી થયા પછી પણ, કોર્ટનો સંપર્ક કરતા પહેલા યોગ્ય કાનૂની નોટિસ જારી કરવી આવશ્યક છે.કરારની શરતોનું ઉલ્લંઘન: આમાં મકાનમાલિકની લેખિત પરવાનગી વિના મિલકતને સબલેટ કરવી, જગ્યા પર ગેરકાયદેસર પ્રવૃત્તિઓ હાથ ધરવામાં આવે છે, મિલકતને જાણી જોઈને નુકસાન પહોંચાડવું અથવા મકાનમાલિકની સંમતિ વિના વ્યવસાયિક હેતુઓ માટે રહેણાંક મિલકતનો ઉપયોગ કરવાનો સમાવેશ થાય છે.વ્યક્તિગત અથવા વાસ્તવિક જરૂરિયાત: કેટલાક રાજ્યોમાં, મકાનમાલિકો તેમના પોતાના ઉપયોગ માટે અથવા કુટુંબના સભ્યો માટે મિલકતની ખરેખર જરૂર હોય તો તેઓ ખાલી કરાવવાની માંગ કરી શકે છે, ઉદાહરણ તરીકે, દિલ્હી રેન્ટ કંટ્રોલ એક્ટ, 1958ની કલમ 14(1)(e) હેઠળ અને અન્ય રાજ્યના ભાડા નિયંત્રણ કાયદામાં સમકક્ષ જોગવાઈઓ. અદાલતો આવા દાવાઓની કાળજીપૂર્વક તપાસ કરે છે તેની ખાતરી કરવા માટે કે જરૂરિયાત સાચી છે અને બહાનું નથી. એ નોંધવું અગત્યનું છે કે આ મેદાન મોડેલ ટેનન્સી એક્ટ, 2021 હેઠળ ઉપલબ્ધ નથી, જે તેને ફક્ત મૃત મકાનમાલિકના કાનૂની વારસદારો માટે જ અનામત રાખે છે.જગ્યાનો દુરુપયોગ: લેખિત ચેતવણી પછી પણ, જો ભાડૂત મિલકતનો દુરુપયોગ કરવાનું ચાલુ રાખે તો મકાનમાલિક રેન્ટ કોર્ટનો સંપર્ક કરી શકે છે. મોડલ ટેનન્સી એક્ટ, 2021 હેઠળ, આવી અરજીઓ 30 દિવસની અંદર કોર્ટ દ્વારા સંબોધવામાં આવે.ભારતમાં કયા કાયદાઓ બહાર કાઢવાનું નિયમન કરે છે?ભારતમાં ભાડૂતોની હકાલપટ્ટી કેન્દ્ર અને રાજ્યના કાયદાના સંયોજન દ્વારા સંચાલિત થાય છે.સેક્શન 106, ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટ, 1882 એ ભાડૂતને સમાપ્ત કરવા માટેની પાયાની જોગવાઈ છે જ્યાં કોઈ ચોક્કસ રાજ્ય કાયદો લાગુ પડતો નથી. તે સૂચના અવધિ અને સેવાના મોડને નિયંત્રિત કરે છે.મોટા ભાગના રાજ્યોમાં સ્ટેટ રેન્ટ કંટ્રોલ એક્ટ એ પ્રાથમિક નિયમનકારી કાયદા છે. આ નોંધપાત્ર રીતે બદલાય છે, ઉદાહરણ તરીકે, દિલ્હી રેન્ટ કંટ્રોલ એક્ટ, મહારાષ્ટ્ર રેન્ટ કંટ્રોલ એક્ટ અને કેરળ બિલ્ડીંગ (લીઝ અને રેન્ટ કંટ્રોલ) એક્ટ તમામ તેમના આધારો, પ્રક્રિયાઓ અને ભાડૂત સુરક્ષામાં અલગ છે. જ્યાં રાજ્ય રેન્ટ કંટ્રોલ એક્ટ અસ્તિત્વમાં છે, તે ટ્રાન્સફર ઓફ પ્રોપર્ટી એક્ટની કલમ 106 ને ઓવરરાઇડ કરે છે.મોડલ ટેનન્સી એક્ટ, 2021 કેન્દ્ર સરકાર દ્વારા રાજ્યોને અપનાવવા માટેના નમૂના તરીકે રજૂ કરવામાં આવ્યો હતો, જો કે તે દેશભરમાં આપમેળે લાગુ થઈ શકતો નથી. રાજ્યોએ વ્યક્તિગત રીતે તેને અપનાવવા જોઈએ અને તેમના પોતાના નિયમો ઘડવા જોઈએ.મોડલ ટેનન્સી એક્ટ, 2021 શું છે?મૉડલ ટેનન્સી એક્ટ, 2021 કેન્દ્ર સરકાર દ્વારા મકાનમાલિક અને ભાડૂતના અધિકારોને સંતુલિત કરવા અને જૂના ભાડાકીય મકાન માળખાને આધુનિક બનાવવા માટે ગૃહ અને શહેરી બાબતોના મંત્રાલય હેઠળ રજૂ કરવામાં આવ્યો હતો.તેની મુખ્ય લાક્ષણિકતાઓમાં અમલના બે મહિનાની અંદર સ્થાનિક રેન્ટ ઓથોરિટી સાથે રજીસ્ટર કરવા માટે ફરજિયાત લેખિત કરાર, રહેણાંક જગ્યા માટે બે મહિનાના ભાડા પર અને બિન-રહેણાંક જગ્યા માટે છ મહિનાના ભાડા પર સીમિત સિક્યોરિટી ડિપોઝિટ અને રેન્ટ કોર્ટ દ્વારા 30 દિવસની અંદર દુરુપયોગની ફરિયાદો સાથે સમયબદ્ધ ચુકાદો, અને મોટા ભાગના વિવાદો 60 દિવસમાં અપીલ કરવાનો સમાવેશ થાય છે.ઓવરસ્ટેઇંગ માટેના દંડ પર, કાયદાની કલમ 23 એ જોગવાઈ કરે છે કે જો ભાડૂત ભાડૂત સમાપ્ત થયા પછી અથવા સમાપ્ત થયા પછી ખાલી કરવામાં નિષ્ફળ જાય, તો તેઓ પ્રથમ બે મહિના માટે માસિક ભાડું બમણું અને પછીના દરેક મહિના માટે માસિક ભાડું ચાર ગણું ચૂકવવા માટે જવાબદાર છે તેઓ મિલકત પર કબજો કરવાનું ચાલુ રાખે છે.સુપ્રીમ કોર્ટે શું કહ્યુંજ્યોતિ શર્મા વિ. વિષ્ણુ ગોયલ (2025)માં સર્વોચ્ચ અદાલતે મકાનમાલિકની તરફેણમાં નિર્ણાયક ચુકાદો આપતા સાત દાયકાથી વધુ સમયથી ચાલતા ભાડુઆતના વિવાદનું સમાધાન કર્યું હતું. સર્વોચ્ચ અદાલતે જણાવ્યું હતું કે ભાડૂત ક્યારેય ભાડે આપેલી મિલકતનો માલિક બની શકતો નથી, પછી ભલેને તેણે કેટલો સમય કબજો કર્યો હોય. ભાડૂતો મકાનમાલિકની પરવાનગીથી મિલકત પર કબજો કરે છે, અને તેથી ભાડૂતને માલિકીમાં રૂપાંતરિત કરવા માટે પ્રતિકૂળ કબજાના સિદ્ધાંતનો ઉપયોગ કરી શકાતો નથી. આ કેસમાં ભાડૂતોને ખાલી થવા માટે છ મહિનાનો સમય આપવામાં આવ્યો હતો, અને તેઓએ એક મહિનાની અંદર તમામ ભાડાની બાકી રકમ ચૂકવવાની હતી, જે નિષ્ફળ થવાથી મકાનમાલિક સારાંશ ખાલી કરવાની માંગ કરી શકે છે.