બિલ્ડરે તમારો ફ્લેટ પહોંચાડ્યો નથી: RERA શું કહે છે અને ફરિયાદ કેવી રીતે નોંધાવવી

નવી દિલ્હી: ભારતમાં મોટાભાગના પરિવારો માટે ઘર ખરીદવું એ મોટાભાગે સૌથી મોટો નાણાકીય નિર્ણય છે, પરંતુ હજારો ઘર ખરીદનારાઓ માટે, ફ્લેટ ધરાવવાનું સ્વપ્ન વર્ષોની રાહ, વારંવારના વિલંબ, વધતા EMI અને બિલ્ડરોના અનંત વચનોમાં ફેરવાઈ જાય છે.જો તમારો બિલ્ડર નિર્ધારિત સમયરેખામાં તમારા ફ્લેટનો કબજો સોંપવામાં નિષ્ફળ ગયો હોય, તો રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ, 2016, જે RERA તરીકે પ્રખ્યાત છે, તમને કાનૂની ઉપાયો આપે છે.અહીં તમારા અધિકારો શું છે, તમે કયા વળતરનો દાવો કરી શકો છો અને બિલ્ડર સામે RERA ફરિયાદ કેવી રીતે દાખલ કરવી તે અંગે વિગતવાર માર્ગદર્શિકા છે.RERA શું છે?RERA સત્તાવાળાઓની સ્થાપના રિયલ એસ્ટેટ (રેગ્યુલેશન એન્ડ ડેવલપમેન્ટ) એક્ટ, 2016 હેઠળ રિયલ એસ્ટેટ ક્ષેત્રને નિયંત્રિત કરવા અને ઘર ખરીદનારાઓને અન્યાયી પ્રથાઓથી બચાવવા માટે કરવામાં આવી હતી. દરેક રાજ્યની પોતાની RERA સત્તા છે, જેમ કે MahaRERA, હરિયાણા રિયલ એસ્ટેટ રેગ્યુલેટરી ઓથોરિટી (HRERA), અને UP RERA.કાયદા હેઠળ, બિલ્ડરોએ RERA સાથે પ્રોજેક્ટની નોંધણી કરવી જરૂરી છે, પ્રોજેક્ટની સમયરેખા, મંજૂરીઓ અને લેઆઉટ પ્લાન જાહેર કરવા અને કરારમાં વચન આપવામાં આવેલી પઝેશન તારીખનું પાલન કરવું જરૂરી છે.ઘર ખરીદનાર RERA ફરિયાદ ક્યારે નોંધાવી શકે?ખરીદદાર ઘણી પરિસ્થિતિઓમાં RERA નો સંપર્ક કરી શકે છે. સૌથી સામાન્ય છે જ્યારે બિલ્ડર વચન આપેલી તારીખથી વધુ કબજો મેળવવામાં વિલંબ કરે છે અથવા રિફંડની વિનંતીઓને સંપૂર્ણપણે અવગણે છે. જો વચન આપેલ સુવિધાઓ ન પહોંચાડવામાં આવે, બાંધકામની ગુણવત્તા નબળી હોય અથવા બિલ્ડર ખરીદનારની સંમતિ વિના લેઆઉટ પ્લાનમાં ફેરફાર કરે તો પણ ફરિયાદો નોંધાવી શકાય છે. છુપાયેલા શુલ્ક અને અયોગ્ય નાણાકીય માંગણીઓ પણ માન્ય આધાર છે. વધુમાં, જો કોઈ પ્રોજેક્ટ જે RERA હેઠળ નોંધાયેલ હોવો જોઈએ તે નોંધાયેલ ન હોય, તો ખરીદદારો તેની જાણ સત્તાધિકારીને કરી શકે છે.જો કબજો મેળવવામાં વિલંબ થાય તો તમારા અધિકારો શું છે?RERA એક્ટની કલમ 18 હેઠળ, જો બિલ્ડર સમયસર પઝેશન આપવામાં નિષ્ફળ જાય તો ઘર ખરીદનાર પાસે બે વિકલ્પો છે:1. પ્રોજેક્ટ ચાલુ રાખો અને વળતર મેળવોજો તમને હજુ પણ ફ્લેટ જોઈતો હોય, તો તમે બિલ્ડરને પઝેશન સોંપવામાં ન આવે ત્યાં સુધી વિલંબના દર મહિને વ્યાજ ચૂકવવાનું કહી શકો છો. આ વ્યાજ યોગ્ય સરકાર દ્વારા નિર્ધારિત દરે ચૂકવવામાં આવે છે, સામાન્ય રીતે SBI નો સૌથી વધુ માર્જિનલ કોસ્ટ ઓફ ફંડ્સ આધારિત લેન્ડિંગ રેટ (MCLR) વત્તા 2%. તાજેતરના કેટલાક RERA ઓર્ડરોએ બિલ્ડરોને વિલંબિત કબજા માટે ખરીદદારોને વ્યાજ અને વળતર ચૂકવવા નિર્દેશ આપ્યો છે.2. પ્રોજેક્ટમાંથી બહાર નીકળો અને રિફંડ માગોજો વિલંબ અતિશય છે અને તમે હવે ચાલુ રાખવા માંગતા નથી, તો તમે લાગુ દરે વ્યાજ સાથે ચૂકવેલ રકમનું સંપૂર્ણ રિફંડ મેળવી શકો છો. અદાલતો અને RERA સત્તાવાળાઓએ વારંવાર કહ્યું છે કે ખરીદદારો વાસ્તવિક વિલંબના કેસોમાં રિફંડ અને વળતર માંગી શકે છે.શું બિલ્ડરો સમયમર્યાદા લંબાવીને જવાબદારીમાંથી છટકી શકે છે?વિલંબને વાજબી ઠેરવવા માટે બિલ્ડરો ઘણીવાર મજૂરીની અછત, મંજૂરીમાં વિલંબ, નાણાકીય તણાવ અથવા ફોર્સ મેજ્યુર કલમો જેવા કારણો ટાંકે છે. જો કે, બહુવિધ RERA સત્તાવાળાઓ માને છે કે પ્રોજેક્ટ એક્સ્ટેંશન વિલંબિત કબજા માટે વળતર મેળવવા માટે ખરીદદારોના અધિકારોને આપમેળે ભૂંસી નાખતા નથી. કેટલાક રાજ્યોમાં, સત્તાવાળાઓએ કોવિડ-યુગના વિલંબને લગતા બહાનાને પણ નકારી કાઢ્યા છે જ્યાં બિલ્ડરોને પૂરતો સમય એક્સ્ટેંશન આપવામાં આવ્યો હતો, જો કે અભિગમ રાજ્ય-રાજ્યમાં બદલાય છે. જો કોઈ બિલ્ડર આવા કારણો દર્શાવે છે, તો ખરીદદારો હજુ પણ ફરિયાદ નોંધાવી શકે છે અને રેરા ઓથોરિટીને બહાનાની માન્યતાનું મૂલ્યાંકન કરવા દો.ફરિયાદ દાખલ કરતા પહેલા તમારે કયા દસ્તાવેજોની જરૂર છે?

ખરીદદારોએ પહેલા તપાસ કરવી જોઈએ કે રાજ્ય સત્તામંડળની વેબસાઈટ પર ચોક્કસ ટાવર અથવા ફેઝ રેરા હેઠળ નોંધાયેલ છે કે કેમ.RERA ફરિયાદ કેવી રીતે નોંધાવવીમોટા ભાગના રાજ્ય રેરા સત્તાવાળાઓ હવે ઓનલાઈન ફરિયાદ દાખલ કરવાની મંજૂરી આપે છે. નોંધ કરો કે ફરિયાદ ફી રાજ્ય પ્રમાણે અને દાવાની કિંમત પ્રમાણે બદલાય છે.પગલું 1: રાજ્ય RERA વેબસાઇટની મુલાકાત લોરાજ્યના RERA પોર્ટલ પર જાઓ જ્યાં પ્રોજેક્ટ સ્થિત છે, જેમ કે મહારાષ્ટ્ર પ્રોજેક્ટ્સ માટે મહારેરા અથવા ઉત્તર પ્રદેશ પ્રોજેક્ટ્સ માટે UP RERA.પગલું 2: તમારી જાતને નોંધણી કરોવપરાશકર્તા ખાતું બનાવો. મોટાભાગના પોર્ટલને મોબાઈલ નંબર અને ઈમેલ આઈડીની જરૂર હોય છે, જો કે રાજ્ય પ્રમાણે નોંધણીની જરૂરિયાતો બદલાઈ શકે છે.પગલું 3: ફરિયાદની વિગતો ભરોપ્રોજેક્ટનું નામ, બિલ્ડરની વિગતો, ફરિયાદની પ્રકૃતિ, વિલંબનો સમયગાળો અને માંગવામાં આવેલી રાહત – રિફંડ, કબજો, વ્યાજ, વળતર અથવા સંયોજનનો ઉલ્લેખ કરો.પગલું 4: દસ્તાવેજો અપલોડ કરોપીડીએફ ફોર્મેટમાં તમામ સહાયક દસ્તાવેજો અપલોડ કરો.પગલું 5: ફરિયાદ ફી ચૂકવોફી રાજ્ય પ્રમાણે બદલાય છે અને સામાન્ય રીતે દાવો કરવામાં આવતી રકમના આધારે ગણવામાં આવે છે.પગલું 6: સુનાવણીમાં હાજરી આપોસુનાવણી શારીરિક અથવા વર્ચ્યુઅલ રીતે સત્તાના આધારે થઈ શકે છે.શું તમારે વકીલની જરૂર છે?જરૂરી નથી. ઘણા ખરીદદારો પોતે RERA ફરિયાદો નોંધાવે છે અને કેટલાક સત્તાવાળાઓએ તેમની ઓનલાઈન પ્રક્રિયાઓને સરળ બનાવી છે. જો કે, મોટી રકમ, બહુવિધ ખરીદદારો અથવા નાદારીની સમસ્યાઓ ધરાવતા જટિલ કેસોમાં, કાનૂની સહાય મદદ કરી શકે છે.શું ખરીદદારો અન્ય ફોરમનો પણ સંપર્ક કરી શકે છે?હા. સુપ્રીમ કોર્ટે સ્પષ્ટતા કરી છે કે RERA હેઠળના ઉપાયો ગ્રાહક સુરક્ષા કાયદા (Imperia Structures Ltd.) હેઠળ ઉપલબ્ધ ઉપાયો ઉપરાંત છે. વિ. અનિલ પટણી, 2020). પરિસ્થિતિના આધારે, ખરીદદારો ગ્રાહક કમિશન અને હાઈકોર્ટનો પણ સંપર્ક કરી શકે છે.શું ફરિયાદ દાખલ કરવા માટે કોઈ સમય મર્યાદા છે?RERA ચોક્કસ મર્યાદા અવધિ નક્કી કરતું નથી, પરંતુ વહેલી તકે ફાઇલ કરવાની સલાહ આપવામાં આવે છે. ઓથોરિટીનો સંપર્ક કરવામાં વિલંબ તમારા કેસને જટિલ બનાવી શકે છે અને તમારો દાવો નબળો પાડી શકે છે. સામાન્ય નિયમ તરીકે, કાર્યવાહીનું કારણ ઊભું થયું તે તારીખથી પાંચ વર્ષ કરતાં વધુ રાહ જોશો નહીં – ઉદાહરણ તરીકે, કબજો મૂળ રૂપે વચન આપવામાં આવ્યું હતું તે તારીખથી.ઘર ખરીદનારાઓએ ધ્યાનમાં રાખવા જેવી બાબતો